Dezvoltarea cartierelor rezidenţiale a devansat extinderea reţelelor de utilităţi. Lipsa reglementărilor şi a unor proiecte coerente face imposibilă previzionarea şi estimarea consturilor pentru extinderea reţelelor. Astfel apar următoarele întrebări:

Sunt toate rețelele necesare pentru a construi o casă? Ce branşamente la reţele sunt indispensabile?

1. Rețeaua Electrică.

Evident, nu se poate vorbi de o casă care să nu beneficieze de electricitate. Există mai multe soluții care pot asigura independența față de furnizorul de energie electrică, generator propriu, panouri fotovoltaice, microhidrocentrale (dacă exista condițiile). Din păcate, simple calcule economice demonstrează că aceste soluții alternative sunt până la capăt mai scumpe decât branșamentul și cumpărarea de energie de la furnizorul tradițional.

O altă problemă serioasă care intervine la furnizorii noştrii monopolişti este extinderea reţelelor existente fără investiţii suficiente în redimensionări, transformatoare, etc.. Astfel există zone de case dezvoltate la marginea oraşelor sau în localităţile satelit în care reţeaua suprasolicitată cedează provocând pene de curent dese şi cu timp lung de remediere.

2. Rețeaua de Gaz. Considerat ca cel mai comod mijloc și totodată ieftin combustibil pentru încălzire, în România, este aproape un must have pentru terenurile pe care oamenii doresc să le cumpere.

În realitate, rețeaua de gaz nu este tocmai un lucru indispensabil. Deși din punct de vedere al costurilor strict pe contor, încălzirea cu centrală pe gaz este în prezent de două ori mai ieftină decât cea cu centrală pe energie electrică , aș propune un calcul pe o perioada mai lungă de timp care să includă toate costurile suplimentare pe care le presupune consumul la contor, branșamentul și sistemul de încălzire:

Să considerăm cazul unei case bine izolate de 140mp,  la o medie de 5 luni încălzite pe an avem 5 x 600RON=30000RON în varianta cu gaz și 6000RON in varianta cu centrală electrică, apărând o diferenţă de 3000RON pe an. Pe de altă parte, un branşament la gaze poate să ajungă la 20000RON , la care se adaugă costurile cu centrala care este mai scumpă, cu reţeaua interioară, sisteme de detecţie gaze, etc. La o perioadă de referinţă 8 ani, costurile suplimentare cu branşamentul sunt egalate de diferenţa de preţ pe contoar. DAR ATENŢIE, acest scenariu funcţionează dacă se păstrează raportul actual de preţuri între gaz şi energie electrică. În cazul în care s-ar ajunge la o liberalizare a preţului la gazele livrate populaţiei (lucru cerut de UE şi la care România s-a angajat), preţul gazelor s-ar mări substanţial faţă de preţul energiei electrice iar calculul nostru  nu ar mai sta în picioare.

Ar mai fi şi alte variante care ar putea considerate alternative la încălzirea cu centrală termică pe gaz:

• Centrală termică cu combustibil solid (lemne) – este cea mai ieftină din punct de vedere al combustibilului, dar nu este la fel de comodă.
• Centrală termică  cu peleţi este  un compromis bun, din punct de vedere al preţului, calităţii şi comodităţii.
• Dacă există disponibilitatea unei investiţii în pompe de căldură şi eventual puţuri pentru un maxim de randament, se va ajunge la un preţ pe kwh căldură radiată în casă de câteva ori mai mic decât în varianta cu centrală pe gaz – dar şi aici trebuie făcut un calcul pe durata de exploatare a ehipamentelor.

Promit o analiză mai amănunţită în cadrul unui articol dedicat asupra soluţiilor de încălzire a casei şi costurile asociate fiecăreia dintre ele.

3. Reţeaua de alimentare cu apă şi canalizare.

Cel mai comod este un branşament la reţea, dacă aceasta există. Lipsa acestor utilităţi este o problemă uşor de nedepăşit. În prezent, resursele subterane de apă din România sunt suficiente, ieftine şi relativ de calitate aşadar alimentarea cu apă se poate face dintr-un puţ forat. Pentru rezolvarea problemei cu apele uzate, o microstaţie de epurare este soluţia care asigură rezolvarea decentă şi legală în lipsa canalizării.

Ansamblul puţ+pompă+hidrofor+filtre cât şi staţia de epurare constituie investiţii  a căror valoare trebuie comparată cu preţul branşamentului la apă dar şi cu cheltuielile de consum curent atât de apă cât şi de canalizare. Sunt zone unde firmele care administrază reţelele de apă şi canalizare au o politică de preţuri la limita decenţei, iar în contextul în care deocamdată apa din puţ nu se contorizează parcă ar fi de dorit un pic de independenţă.

4. Reţele de comunicaţii.

Televiziunea, telefonia şi internetul se pot asigura fără probleme wireless, aşa că nu este nevoie de reţele cablate. Oricum concurenţa mare de pe piaţa comunicaţiilor şi progresul tehnologic din acest domeniu vor oferi din ce în ce mai mult la preţ din ce în ce mai mic.

Este important de menţionat că valorile forţelor date acţiunile pe care le trecem în revistă mai jos, sunt rezultatul unor studii statistice, pe baza înregistrărilor realizate în zeci de ani. Depăşirea acestor valori, este posibilă, dar riscul de depăşire este menţinut la un nivel acceptabil.

Încărcarea din greutate proprie

Reprezintă practic greutatea proprie  a elementelor de construcție care alcătuiesc clădirea. Pentru construcțiile din zidărie portantă, această încărcare este semnficativă, de exemplu, fiecare metru pătrat de planșeu de beton+finisaje însemnând:

• tencuiala tavan 1.5cm                 30kg
• placa de beton 12cm                 300kg
• șapa 5cm                                        110kg
• pardoseala ( parchet)-                 10kg
• TOTAL:                                              450kg / mp – planșeu

Încărcarea cu zăpadă 

Greutatea caracteristica a zăpezii (kN/mp) pe zone

Valoarea greutăţii care se ia efectiv în considerare pe acoperiş depinde de o serie de factori, printre care:

• zona unde se află casa. În România, la altitudini mici, sunt definite 3 zone, cu 150, 200 sau 250 kg/mp.
• cât de expus la vânt este acoperişul. Un acoperiş expus la vânt, va acumula mai puţină zăpadă din cauza spulberării.
• panta acoperişului. De la o panta de 30 grade, incarcarea se reduce, iar la mai mult de 60 grade se poate considera că zăpada nu se mai depune pe acoperiş.
• condiţiile care favorizează aglomerările de zăpadă. O copertină lângă un perete înalt, sau două case de înălţimi diferite alipite la calcan sunt condiţii defavorabile, care conduc la acumulări de zăpadă mai mari decât în situaţii normale

Valorile de care aminteam pentru cele 3 zone, se numesc greutăţi normate (de zăpadă) şi reprezintă înregistrări statistice cu interval mediu de recurenţă  50ani. Adică o dată la 50 ani este posibil să se înregistreze acele valori. Valoarea finala a greutăţii luate în calcul va fi produsul dintre greutatea normată şi o serie de coeficienţi care rezultă din ceilalţi factori expuşi mai sus.

Încărcările din vânt

Presiunea caracteristică (kN/mp) a vântului pe zone din România

Normativul actual are o abordare destul de complexă asupra acestui fenomen. Viteza vântului, forma clădirii, expunerea clădirii (o clădire la malul mării este mai expusă decât una situată într-o pădure) sunt doar câţiva dintre factorii care determină încărcare cu vânt pe pereţii sau pe acoperişul casei.

În mod normal, casele din zidărie (cum sunt cele din catalog de case) nu sunt vulnerabile la nivelul presiunii vântului pe pereţi, aceştia fiind grei . La acoperişuri, fenomenul mai periculos este acela de sucţiune, când trecerea vântului peste un acoperiş în pantă tinde să îl ridice. Astfel pot apărea  probleme la ancorarea acoperişurilor de lemn de structura de rezistenţă, sau la fixarea învelitorilor uşoare pe acoperiş (tablă, ţiglă de tablă, plăci ondulate, etc). Pur informativ, în condiţii normale şi în zona Bucureşti, valoarea încărcării pe metru pătrat de suprafaţă expusă este situată între între 50 şi 100 kg/mp.

Acţiunea cutremurului

Dintre toate, aceasta are cel mai mare impact psihologic asupra oamenilor, din cauza potenţialului distructiv şi a impredictibilităţii. Acţiunea cutremurului este de departe cea mai complexă dintre acţiunile pe care le-am prezentat în acest articol. Depinde de o multitudine de factori, dintre care amintesc:

• zona în care se află casa. România este împărţită în mai multe zone, care sunt caracterizate de acceleraţii orizontale ale pământului între 0,08g şi 0,32g, adică intre a 12.5-a parte din acceleraţia gravitaţională şi a 3 parte din acceleraţia gravitaţională. Dacă prima valoare este neglijabilă, 0,32g, caracteristică zonei Buzău-Focşani este semnificativă. În harta ataşată aveţi zonarea teritoriului în funcţie de acceleraţia ag
  

  Zonarea României în funcţie de acceleraţia ag la IMR 100ani

• Înălţimea şi flexibilitatea structurii. O clădire mai înaltă este în mod evident mai vulnerabilă. În funcţie de zona în care se află (de stratificaţia în adâncime de zeci-sute de metrii a solului) clădirile mai flexibile sau cele mai rigide pot fi defavorizate. Mai tehnic exprimat:  se crează o situaţie defavorabilă atunci când perioada proprie de vibraţie a structurii este asemănătoare cu perioada mişcării seismice.
• Greutatea totală a clădirii. Cu cât clădirea este mai grea cu atât forţele seismice sunt mai puternice, acestea fiind o fracţiune din greutatea clădirii.
• Capacitatea clădirii de a se deforma fără să se rupă. În limbaj de specialitate se numeşte ductilitate, iar principiul ductilităţii clădirilor este o componentă esenţială a proiectării structurilor rezistente la cutremur.

Prezentarea de sus este destul de superficială, în plus mai existând şi alţi factori importanţi dar pentru o prezentare mai aprofundată o să încerc să elaborez un articol separat.

Proiectele de case din colecţia Catalog de case sun conformate atent, în spiritul normativului actual de cutremur care este destul de strict cu privire la prevederi pentru case din zidărie. Oricum, în general casele din zidărie, parter sau parter+etaj,  fundate corect, cu stâlpişori şi planşee monolit din beton armat, nu sunt structuri vulnerabile la sesim.

Din toate acţiunile pe care le-am enumerat mai sus rezultă forţe care se combină după diverse formule. Prin combinarea acestor forţe se urmăreşte simularea unor suprapuneri defavorabile de efecte dar care au  o oarecare probabilitate de a se petrece (nu se calculează o  structură la zăpada maximă combinată cu vântul maxim şi cu cutremurul cel mare care vine odată la 30 de ani).

Mulţi colegi arhitecţi vor susţine că un proiect personalizat este soluţia optimă care oferă o îmbinare cât mai bună între dorinţele clientului, paticularităţile terenului, ambientul arhitectural al zonei, constrângerile Regulamentului de Urbanism, etc. Această idee este cât se poate de corectă în principiu, dar dacă ne uităm în jur vedem o grămadă de case mediocre, sau chiar urâte – atât din punct de vedere estetic cât şi funcţional. Majoritatea din aceste case poartă pe proiect semnătura unui arhitect  si au avut la baza proiecte personalizate. Nu voi insista pe cauzele care au dus la aceasta situatie, doar voi trage concluzia ca proiectul personalizat nu este neaparat soluţia optimă.

Avantajele unui proiect personalizat le-am amintit in paragraful anterior. In plus, cu concursul unui arhitect interesat si talentat se poate obtine o casa UNICA, perfect adaptata cerinţelor si exigenţelor clientului. Dezavantajele principale sunt preţul ridicat şi timpul lung de realizare.

Exista mai multe situatii cand proiectul personalizat este singura  optiune posibila. Cele mai des intalnite astfel de situatii ar fi:

• terenul este mic, cu forme neregulate, iar aceste constrângeri conduc la o forma atipică a casei. Mai apare situaţia când casa se va alipi la una sau mai multe construcţii, fiind foarte puţin probabil să se gasească un proiect tip satisfacator
• terenul este situat in zone vechi, protejate, aflate in centrul oraşelor. In aceste situaţii Regulamentele de Urbanism impun măsuri in care proiectele tip puţin probabil să se încadreze.
• pur şi simplu clientul nu gaseşte o casa care să-i placa sau care să-i satisfacă cerinţele funcţionale

In Romania, proiectele tip au fost folosite in principal de catre dezvoltatorii imobiliari, în primul rând pentru reducerea costurilor. Din păcate, uneori s-a ajuns la situaţiile penibile de case “trase la xerox”, construite pe parcele aliniate şi identice. In situaţii mai fericite, au fost combinate  in microcartiere, cateva proiecte de case care aveau doar  mici variaţiuni intre ele.  Vremea cartierelor de case construite şi apoi vândute la cheie de catre un investitor a trecut, cel puţin pentru moment, aşa ca in continuare ma voi referi la clienţii individuali care vor sa-şi construiască o casă şi au nevoie de un proiect.

Avantaje proiect tip:

• este mai ieftin decat un proiect personalizat.
• clientul intra repede in posesia documentaţiei, munca echipei de proiectanti constând în adaptarea la teren sau la alte condiţii specifice amplasamentului (incarcari din zapada, vant, etc.)
• clientul ştie de la bun inceput ce va primi, astfel va fi scutit de “surprize”
• fiind un proiect care probabil a mai fost utilizat, este “filtrat” de mici greseli, sau neconcordanţe – care au fost semnalate la utilizarile anterioare
• clientul poate sa-şi stabilească bugetul înainte de a contracta proiectul, cheltuielile de proiectare fiind clare, existand planşe si antemasurători suficiente pentru ca o firmă de construcţii sau o echipă sa poata lansa o oferta

Situaţii în care este potrivit un proiect tip:

• terenul se află într-o zona in dezvoltare, în cartierele periferice ale oraşelor mari sau in comunele din jurul acestora, astfel ca nu sunt constrangeri speciale cu privire la amplasarea casei pe teren.
• terenul este bun de fundare, relativ plan sau cu o panta lejeră –  in principiu condiţii care nu atrag soluţii speciale de arhitectura sau structură

Realizarea pe stoc a unui număr mare de proiecte tip complete care să se adreseze pieţei din Romania, reprezintă un efort pe care biroul nostru de proiectare şi l-a asumat. Colecţia Catalog de Case începe să aibă din ce în ce mai multă popularitate crescând în număr proiecte case, oferind flexibilitate şi totodată calitate la preţuri reduse.

(Proiectele de case din colecția Catalog de Case sunt concepute și calculate să satisfacă exigențele normativelor pentru cutremur P-100 – 2006 și pentru construcții din zidărie CR 6-2011)

La ce cutremur “ţine” casa asta?

Este una dintre întrebările de care aminteam mai sus. Nu vă aşteptaţi la un răspuns gen: “Casa asta ţine la un cutremur de magnitudine 7.9 ( sau altă valoare pe scara Richter)”, câtă vreme cutremurul este un fenomen destul de  complex, la care comunitatea ştiinţifică nu are încă toate răspunsurile. Un răspuns rezonabil ar suna: “Casa aceasta nu va avea probleme la cutremure cum au fost cele din 1940, 1977, 1986 . Explicaţia constă în faptul că normativele pe care utilizăm au la bază date statistice ale despre cutremurele anterioare. Evident, aceste date se prelucrază, astfel încât există o acoperire suplimentară faţă de cutremurele  anterioare.

Se pot face proiecte de case care să reziste unui cutremur devasatator?

Da, se poate, cu următoarele precizări:

• dacă “să reziste” înseamnă să nu aibe nici o avarie, atunci sigur preţul acestei construcţii creşte substanţial iar aspectul şi compartimentarea vor fi constrânse de  structura de rezistenţă masivă.
• dacă se consideră că este suficient ca seismul devastator să  nu pericliteze viaţa ocupanţilor clădirii, indiferent de cât de avariată va fi clădirea atunci discutăm de o casă care se poate înscrie în normalitate atât din punct de vedere arhitectural cât şi al costurilor. Ultima versiune a normei noastre de cutremur propune ca orice cladire sa satisfacă aceasta cerinţă, în ipoteza unui cutremur puternic care are ar avea loc odata la 475ani (mai stiintific, Intervalul Mediu de Recurenţă IMR=475ani).

În funcţie de importanţa clădirii sau cerinţele  beneficiarului,  casa se poate înscrie oriunde între cele două situaţii extreme descrise mai sus.

O casă cu mult beton şi oţel este o casă mai rezistentă la cutremur?

Nu neapărat! Pentru casele cu pereţi din zidărie portantă, stâlpişori, centuri şi planşee de beton armat, (proiecte case – din colecţia noastră) conformarea corectă a structurii este cea mai importantă. Practic este esenţial ca structura casei să fie regulată, cât mai simetrică, să aibe pereţii  pe ambele direcţii, să aibe planşee de beton monolite, etc. Normativul nostru  de cutremur (P100/2006), prevede pentru construcțiile din zidărie o serie de prevederi prescriptive privind poziționarea stâlpilor, dimensiunile stâlpilor și a centurilor, precum și diametru minim al barelor de armătură pentru diferite elemente de construcție. Mărirea dimensiunilor acestor elemente va conduce la o structură mai masivă dar nu neapărat mai performantă din punct de vedere seismic.

Clădiri alipite la calcan – Foto preluat din internet, Centrul Oradei

O situație destul de des întâlnită în activitatea noastră este aceea în care clienții dețin un teren îngust. Fie că este vorba de terenuri situate în zone vechi ale orașelor , de parcele împărțite între urmași, sau de un teren  care a fost dezmembrat și vândut în parcele mai mici, proprietarii trebuie să conștientizeze particularitățiile unui proiect de casă pe un astfel de teren. În acest scop, exită pe Catalog de case, o serie de proiecte de case potrivite pentru terenuri înguste, aceste proiecte având tag-ul proiecte teren îngust.

Care este lățimea minimă de teren pe care pot construi?

Este o întrebare pe care am auzit-o foarte des. Din păcate nu există un răspuns clar și universal. În funcție de prevederile de urbanism care se aplică în zona unde este amplasată parcela în cauză, această lățime variază. Pur orientativ, se pot lua în considerarea următoarele valori minime ale lățimii terenului:

• 8m, dacă există calcane (construcții vecine, alipite pe limita de proprietate) pe ambele laterale și este permisă realizarea unei construcții alipite la ambele calcane
• 10m, daca există cel puțin un calcan lateral și este permisă realizarea unei construcții alipită la acel calcan.
• 12m, în acest caz nemaifiind necesară construirea  pe o limită a proprietății

Ce înseamnă construcție alipită la calcan?

Este vorba de o clădire, care este construită imediat lângă o alta, având deobicei între ele limita de proprietate. Acest mod de a construi, este întâlnit în general în oraşe, fiind o consecință directă a dimensiunilor reduse ale parcelelor. Practic, construind la calcan, se câştigă spaţiu neutilizabil aflat în spatele casei (80, 100, 120cm) în favoarea lăţirii construcţiei sau a curţii interesante din faţa acesteia.

Care este distanţa minimă la care se poate construi de la limita de proprietate, în cazul în care nu se construieşte alipit la calcan?

Din păcate nici aici nu există un răspuns universal, ultimul cuvânt aparţinând autorităţilor care menţionează această distanţă în Certificatul de Urbanism. În orice caz, aceste distanţe se situează între 80cm, care este distanta minimă prevăzută în Codul Civil şi 90, 100 sau 120cm distanţe prevăzute în planurile de urbanism. Este bine de ştiut, că pe perete situat la această distanţă de proprietatea vecină nu sunt permise decât ferestre opace, sau aerisiri.

Ce soluţii există în cazul în care terenul este prea îngust pentru a fi construibil?

Din dorinţa de a fi “unicul stapân” pe curtea ta, conceptul de curte comună este destul de hulit la noi în ţară. Astfel, se produce o dezmebrare aberantă a parcelelor, ajungându-se la dimensiuni şi uneori forme complet nepotrivite pentru construcţii. Aceste parcele au nevoie de acces, iar pentru asta se fac drumuri de servitute prin care în cel mai bun caz intră o maşină cu oglinzile pliate. Toate acestea conduc la imposibilitatea de a realiza o construcţie decentă şi legală. Soluţia de rezolvare constă în invesarea procesului care a condus la această situaţie, adică în alipirea/comasarea mai multor parcele. Nu este deloc o tragedie, ca 2, 3 sau chiar mai multe familii civilizate să împartă parcarea, locul de joacă pentru copii, sau chiar un spaţiu de relaxare situat în curte.

In cele ce urmeaza insa, voi incerca sa fac o scurta trecere in revista  a sistemelor pentru cosuri de fum existente pe piata din Romania:

1. Cosuri de fum din otel inoxidabil

Se prezinta sub forma unor tuburi izolate (sanwich inox+izolatie+inox) care imbina etans intre intre ele formand un ansamblu in general la exteriorul cladirii. Sunt folosite cu succes pentru evacuarea gazelor arse de la centralele pe gaze cu tiraj natural.

Avantaje:

• Viteza mare de asamblare
• Montajul nu este dependent de conditiile climatice
• Cosul rezultat va fi usor, asfel ca nu are nevoie de fundatii si este lesne de ancorat.
• Este o solutie care permite artificii prin care pot fi ocolite cornise, ornamente sau alte obstaole de pe fatada. Cu toate acestea este recomandabil sa se evite schimbarile de directie, acestea avand un efect negativ asupra tirajului.

Dezavantaje:

• Nu se recomanda pentru fumul rezultat din arderea combustilor solizi (lemn, peleti, carbuni). Desi teoretic, otelul inoxidabil este rezistent la coroziune, utilizarea pentru astfel de combustibili reduce perioada de viata a cosului de fum. (coroziunea apare in special la imbinariile cu sudura ale tubului interior)
• Aspectul “industrial” si faptul ca este pozat pe exteriorul casei pot dauna aspectului exterior al casei
• sistemele de calitate au pret relativ ridicat

2. Cosuri cu canal de fum din ceramica refractara, izolatie si protectie exterioara de beton. Canalul de fum este circular sau patrat cu colturi mult rotunjite, iar exteriorul are forma patrata.

Avantaje:

• Asamblarea elementelor se face relativ repede
• Durabilitate. Exista astfel de sisteme pentru care se acorda garantii de cateva zeci de ani
• La unele sisteme este posibila armarea prin niste goluri a elementelor de protectie si apoi monolitizare acestor goluri cu un mortar fluid. Aceasta conduce la capacitati portante sporite pentru segmentul de cos de fum situat in consola deasupra acoperisului
• Se pot finisa pe exterior asemeni oricarui perete al casei. In plus, datorita izolatiei, temperatura la exterior se mentine in limite normale, permitand astfel chiar aplicarea unitara impreuna cu peretii casei a unui termosistem cu polistiren

Dezavantaje:

• pretul ridicat

3. Cosuri de fum din elemente prefabricate din ceramica. Sunt alcatuite din blocuri ceramice extrudate, cu canalul de fum circular, iar exteriorul patrat sau dreptunghiular.

Avantaje:

• Asamblarea elementelor se face relativ repede
• Durabilitate, datorata rezistentei ceramicii din care sunt alcatuite la agresiune chimica.
• Dupa izolare poate fi finsat cu materiale normale, capatand astfel un aspect care se integreaza ușor în aspectul general al casei

Dezavantaje:

• Daca este construit in exterior, cosul de fum este necesar sa fie izolat, altfel tirajul va avea de suferit. Izolatia trebuie sa fie realizata cu vata minerala sau alt material izolator rezitent la temperatura
• Forma elementelor ete un pic mai neregulata decat protectia de beton descrisa la pct.2, din cauza deformatiilor pe care le face argila in procesul de vitrificare (cand se arde)

Stabilirea dimensiunilor si conformatia cosului de fum se face de catre specialisti in functie de mai multi parametrii. Normativele recomanda înălțimea și secțiunea necesară în funcție de puterea focarului (sobei, șemineului sau centralei), amplasamentul față de coamă, etc. Va recomand la acest capitol să lăsați specialiștii să-și facă treaba.

PRET SPECIAL pentru proiectele lunii noiembrie! Pachet Plus = 4 Euro/ mp (pret fara TVA). Cumparati proiectul Pachet Plus cu un pret promotional cu discount de 55%.  Platiti doar pretul pentru Proiect de Autorizare si primiti in plus proiectul de executie detaliat al structurii de rezistenta , inclusiv antemasuratori materiale, extrase de armare etc.

In noiembrie, casele din promotia proiectul lunii sunt Essen, Aston si Tamisa. Vezi casele din categoria Proiectul lunii noiembrie – Discount special 55%!

Etape in procesul de autorizare a constructiei:

1. Solicitati Certificatul de Urbanism (CU) de la primaria localitatii/ sectorului in care se afla terenul pe care vreti sa construiti. Certificatul de Urbanism este un act informativ, prin care Primaria va comunica conditiile pe care trebuie sa le indepliniti pentru a obtine autorizatia de construire: acte necesare, retrageri minime de la limitele de proprietate, avizele si acordurile ce trebuie obtinute etc.

Pentru a obtine Certificatul de Urbanism, trebuie sa aveti urmatoarele acte cf. legii: actul de proprietate, planurile cadastrale, cererea tip si dovada achitarii unei taxe. In mod normal si legal pentru a obtine acest document nu aveti nevoie de vreo documentatie speciala intocmita de proiectant, insa experientele noastre din ultima vreme demonstreaza ca din ce in ce mai multe Primarii solicita in plus, pe langa documentele necesare cf. legii, un memoriu tehnic de arhitectura, sau chiar planuri desenate. Pentru rezolvarea unor astfel de probleme, solutia cea mai rapida ar fi intocmirea de catre proiectant a documentatiilor solicitate suplimentar fata de actele prevazute in lege.

2. Comandati Studiul geotehnic pentru a afla conditiile de fundare specifice terenului dvs. (va putem oferi optional acest serviciu); Studiul geotehnic va analiza calitatea si caracteristicile terenului de fundare, oferind proiectantului informatiile necesare pentru calcularea si dimensionarea corecta a fundatiilor. In cazul constructiilor de importanta redusa din mediul rural (case maxim Parter + 1 Etaj), nu aveti obligativitatea legala de a avea un studiu geotehnic, dar, chiar si in acest caz, este recomandabil sa comandati studiul geotehnic, astfel incat proiectarea fundatiilor sa se bazeze pe acesta.

3. Alegeti proiectul dorit din Catalogul de case si stabiliti impreuna cu specialistii nostri tema de proiectare.
Echipa noastra va definitiva proiectul pe baza eventualelor modificari pe care le solicitati, a conditiilor impuse de certificatul de urbanism si a studiului geotehnic. Dvs. veti primi dosarele complete pentru autorizare (Proiectul de autorizare a constructiei – PAC) sau/ si pentru executie (Proiectul tehnic si detaliile de executie – PT si DDE), in functie de pachetul de proiectare ales.

Termenul de predare al proiectului este de 10-20 zile lucratoare de la semnarea contractului de proiectare, in functie de pachetul de proiectare pentru care optati.

4. Solicitati avizele de amplasament si acordurile necesare pentru autorizatia de construire. Avizele necesare sunt mentionate in Certificatul de Urbanism si se obtin de la Protectia Mediului (avizul de mediu), respectiv de la furnizorii de utilitati care au dezvoltate retele in zona in care se afla terenul (de ex. va poate fi solicitat avizul de la Electrica, gaze, etc.).

5. Solicitati Autorizatia de construire, depunand la Primaria locala dosarul complet de autorizare (pe care l-ati primit in baza contractului semnat cu firma noastra de proiectare) si avizele obtinute la punctul anterior;

Dupa obtinerea autorizatiei, puteti incepe executia constructiei (respectand proiectul tehnic), fie cu o firma specializata, fie in regie proprie.
Obligatii legale in aceasta faza:
- anuntati Primaria si Inspectoratul de Stat in Constructii cu minim 5 zile inainte de inceperea lucrarilor;
- angajati un diriginte de santier autorizat, care sa reprezinte interesele dvs. in raport cu constructorul, sa urmareasca buna desfasurare a lucrarilor si respectarea proiectului;
- se intocmeste, prin grija dirigintelui de santier, Cartea tehnica a constructiei (cuprinde toate documentele privind constructia, emise in toate etapele realizarii ei – de la certificatul de urbanism pana la receptia finala a lucrarilor);
- se efectueaza receptia la terminarea lucrarilor in prezenta dvs., a dirigintelui de santier, a executantului, a proiectantului, si a reprezentantului Primariei.

Glosar:

Autorizatia de construire

este actul prin care autoritatea publica locala (Biroul de Urbanism din cadrul Primariei) avizeaza proiectul propus (in confomitate cu cerintele prevazute in certificatul de urbanism) si certifica dreptul de incepere a lucrarii.

Dosarul prin care se solicita AC se intocmeste cf. Legii 50/1991 si va cuprinde:
1. cerere tip pentru emiterea AC;
2. certificatul de urbanism (in copie);
3. dovada titlului de proprietate asupra terenului (copie legalizata);
4. proiectul (documentatia tehnica) pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii – DTAC, inclusiv referatele de verificare, semnate si stampilate in original (2 exemplare);
5. avize si acorduri ce se obtin prin grija investitorului, daca sunt solicitate prin certificatul de urbanism, inclusiv acordul de Mediu;
6. dovada privind achitarea taxelor legale.

Termenul legal de eliberare a AC este de 30 de zile calendaristice de la data depunerii documentatiei complete, insa, adeseori, acest termen nu este respectat de catre emitent. In acest caz se aplica legea aprobarii tacite, prin care lipsa unui raspuns pozitiv sau negativ in temenul legal echivaleaza cu aprobarea autorizatiei solicitate.

Certificatul de urbanism

este un act public eliberat la cerere de catre Primaria localitatii/sectorului in raza careia se afla terenul, prin care se fac cunoscute solicitantului informatii despre regimul juridic (situarea in intravilan sau in afara acestuia), economic (destinatia – locuire, comert, etc.) si tehnic (conditiile in care se pot face lucrari de constructii) al imobilului pentru care a fost solicitat.
C.U. nu permite construirea, ci informeaza cu privire la principalele caracteristici ale constructiilor ce se pot executa pe un teren (retrageri de la limitele proprietatii, alinieri, inaltime maxima, procent de ocupare a terenului, etc.) si enumera actele ce se vor depune pentru obtinerea autorizatiei de construire, inclusiv avizele si acordurile necesare (utilitati urbane, protectia mediului, aparare civila etc.).

Pentru emiterea certificatului de urbanism, solicitantul trebuie sa depuna la biroul de urbanism din cadrul Primariei un dosar cuprinzand (cf. Normelor metodologice din 12 oct. 2009 de aplicare a Legii 50/1991):
-cerere tip;
-planuri topografice/ cadastrale vizate de Oficiul de Cadastru. Planurile pot fi obtinute din documentatia cadastrala a terenului (daca dispuneti de ea) sau de la Oficiul de Cadastru teritorial; (2 exemplare)
-chitanta care atesta plata taxei de eliberare a CU; (copie)

In unele cazuri autoritatile pretind contrar prevederilor legale documente suplimentare cum ar fi: actul de proprietate, memoriu in care sa se specifice scopul solicitarii, plan de situatie cu constructia propusa, etc.
Cf. legii, CU se elibereaza solicitantului in termen de cel mult 30 de zile calendaristice de la data inregistrarii cererii.

Expertiza tehnica a constructiei este procesul prin care o constructie existenta este analizata de catre un expert atestat MLPTL. Aceasta este ceruta prin certificatul de urbanism in cazul in care solicitati modificari la o cladire existenta sau atunci cand constructia propusa se va lipi de o constructie existenta (ex. alipire la calcan).

Planuri de urbanism (PUD, PUZ) sunt documentatii de urbanism, care se realizeaza de catre specialisti atestati si se aproba de Consiliul local, prin care se modifica sau se completeaza regulile de urbanism existente (parametrii in care se poate construi) pentru un teren (PUD) sau o zona mai mare (PUZ). Certificatul de urbanism poate cere intocmirea unui PUD sau PUZ atunci cand se solicita o derogare de la normele urbanistice sau acestea nu ofera suficiente informatii.

Proiectul tehnic si detaliile de executie (PT+DDE) este documentatia scrisa si desenata care se elaboreaza la solicitarea investitorului, pe baza de contract, de catre cadre tehnice de specialitate (arhitect, inginer de rezistenta, inginer de instalatii) si care contine toate informatiile necesare executiei unei constructii.

Proiectul de autorizare a constructiei (DTAC sau PAC) se constituie din parti ale proiectului tehnic (PT) necesare si suficiente pentru obtinerea autorizatiei de construire dar nu si pentru executia constructiei.
Va cuprinde:
1. Piese scrise: deviz general, memorii, la care se vor anexa studiul geotehnic, referate pentru verificarea proiectului, fise si documentatii tehnice pentru obtinerea avizelor;
2. Piese desenate – planuri generale si planse pe specialitati:
- arhitectura: planurile tuturor nivelurilor, acoperisului, fatade, sectiuni caracteristice;
- structura de rezistenta: fundatii si detalii de fundatii;
- instalatii: schemele coloanelor instalatiilor electrice, sanitare, termice.

Studiul geotehnic este o documentatie tehnica ce analizeaza stratificatia terenului, adancimea nivelului freatic, adancimea optima de fundare a constructiei, capacitatea portanta a solului, furnizand inginerului proiectant al structurii de rezistenta informatiile necesare pentru a dimensiona corect fundatia cladirii.

Verificarea proiectului se realizeaza de catre verificatori atestati MLPTL (acestia nu pot fi si autorii proiectului) pentru diferite specialitati (rezistenta, foc, siguranta in exploatare). In ceea ce priveste locuintele unifamiliale, doar referatul de verificare a rezistentei cladirii este necesar in vederea obtinerii autorizatiei de construire. Exceptie fac cladirile de importanta redusa (maxim S+P+1E) din mediul rural, pentru care nu este obligatorie verificarea proiectului.

Articolele vor trata pe intelesul tuturor etapele principale din timpul constructiei unei case. Seria de articole poate constitui un ghid pentru aceia dintre dumneavoastra care decid sa-si realizeze casa in regie proprie. De asemenea, chiar daca ati optat pentru o firma care sa se ocupe de constructia casei de la 0 pana la cheie, informatiile din aceste articole va pot ajuta sa realizati un control mai eficient asupra constructorului.

Am ales sa tratam sistemul constructiv cu pereti de zidarie portanta, datorita raspandirii si increderii pe care acest sistem o maifesta in randul clientilor nostri. Practic proiectele de case in Catalog de case sunt optimizate pentru a fi executate din zidarie portanta.

Formatul de prezentare a articolelor fiind un blog, va invitam sa participati activ, intervenind in comentarii cu intrebari si eventula ridicand probleme care noua ne-au scapat. Vom fi onorati va raspundem  si astfel sa facem din Catalog de case o si o platforma de discutii despre constructii.

Trasarea casei consta in transpunerea formei si a pozitiei casei din proiect in teren. Practic, in urma trasarii vom avea marcate in teren axele constructiei si cota +/-0,00. Axele constructiei sunt  reprezentate in proiect cu linie punct _._._. (de exemplu, in figura 1, axele sunt: A, B, C, si cele perpendiculare pe acestea 1,2,3 4)

De obicei, dar nu obligatoriu, axele sunt amplasate la mijlocul grosimii peretilor de rezistenta. Cota  +/-0,00, reprezinta  un nivel de referinta, fata de care sunt relationate cotele pe verticala ale casei. De obicei, cota +/-0,00 reprezinta nivelul pardoselii parterului, iar in proiect este specificata valoarea absoluta a acesteia fata de un anumit reper fix din teren sau fata de Nivelul Marii Negre.

Pentru trasare avem nevoie de plansa cu planul de trasare din proiectul casei. In planul de trasare si/ sau in planul de fundatii ar trebui sa existe specificata si pozitia cotei +/-0,00.

Pentru realizarea acestei lucrari recomandam sa se apeleze la un topometrist, care cu ajutorul instrumentelor topo, contra unei sume de bani, va realiza trasarea, cu precizie mai mult decat suficienta. Dupa trasare si marcarea axelor, specialistul topo poate semna un proces verbal de trasare prin care isi asuma responsabilitatea pentru acestea.

La noi in tara, se practica destul de des trasarea manuala a caselor. Desi nu recomand aceasta metoda, voi incerca sa descriu pe pasi, trasarea a unei constructii simple doar cu sfoara si cu ruleta. Din capul locului, nu ma voi referi la case care nu au peretii perpendiculari, sau care nu sunt amplasate paralel cu o margine a terenului, considerand ca in aceste cazuri este absolut necesara realizarea de masuratori cu instrumente topo. Trasarea cu sfoara si ruleta, este un proces iterativ, prin care se corecteaza erorile pana la obtinerea unui rezultat acceptabil si din acest motiv, chiar la o constructie foarte simpla poate sa dureze cateva ore.

1. Curatarea terenului, identificarea limitelor de proprietate, figurarea conturului aproximativ al constructiei.

Mai intai de toate, terenul trebuie curatat pe o suprafata care sa includa perimetrul viitoarei case extins in exterior cu cel putin 1m. Este recomandabil ca tot inainte de trasare sa se realizeze si decopertarea terenului aferent constructiei de stratul de pamant vegetal, acesta urmand a fi depozitat la o distanta care sa nu incurce viitoarea desfasurare a lucrarilor.

Pentru a amplasa casa in teren este necesar sa identificam limitele acestuia. Daca terenul se afla intr-o zona nedezvoltata (cazul simplu este cand terenul  are deja garduri pe limita de proprietate), fara garduri intre proprietati si domeniu public amenajat, trebuie gasiti tarusii care delimiteaza parcela (in figura din exemplu, colturile terenului sunt marcate cu literele x, y, z, w). Odata identificati, faceti niste verificari masurand in teren dimensiunile si comparandu-le cu cele din cadastru. Daca exista dubii si neclaritati rezolvati-le apeland la un cadastrist. Graba de acum poate avea repercusiuni greu sau imposibil de remediat in viitor, asa ca recomand multa atentie!! Odata identificate cu siguranta colturile terenului, bateti niste tarusi care sa iasa din pamant 80-100cm.

Pentru inceput, stabiliti cu aproximatie  conturul casei (o eroare de 50cm este acceptabila) si bateti niste tarusi provizorii.

2. Pozitionarea caprelor

Axele constructiei se vor marca cu ajutorul unor sfori care se vor fixa pe niste capre (ca cea din figura 1). Caprele sunt formate din doi tarusi verticali, batuti in pamant si o scandura orizontala, fixata transversal pe acestia. La partea superioara a scandurii transversale se vor fixa sforile cu care marcam axele. Scandurile transversale ale caprelor este necesar sa fie la acelasi nivel.

Fig. 1 - Capra pentru trasare ax

Se vor bate intai tarusii verticali ai caprelor in pamant. Amplasarea lor pe teren se va face, ghidandu-ne dupa conturul provizoriu aproximativ al casei pe care l-am marcat anterior. Caprele se vor amplasa in exteriorul conturului casei, in prelungirea axelor peretilor casei (ca in desenul din exemplu). Atentie! Caprele vor trebui sa ramana la pozitie cel putin pana la finalizarea fundatiilor. Prin urmare, bateti tarusii caprelor in asa fel incat caprele sa fie departate  de conturul provizoriu al  casei cat de mult posibil, astfel incat sa nu incurce desfasurarea ulterioara a lucrarilor in santier.

Dupa baterea tarusilor, cu ajutorul furtunului de nivel, se va insemna pe tarusi nivelul la care va fi amplasata partea de sus a scandurilor orizontale. Va propun ca nivelul partii de sus a scandurilor orizontale ale caprelor sa fie la minim 50 cm de pamant, astfel incat sa nu aveti ulterior probleme cauzate de denivelarile terenului. Se fizeaza scandurile orizontale ale caprelor. Folositi atat pentru fixarea scandurii transversale, cat si pentru “cuiul” de care intindeti sfoara, holtzsuruburi in loc de cuie – veti avea precizie mai buna si nu veti deranja tarusii batuti in pamant.

3. Trasarea unei axe paralele cu o limita a terenului.

In exemplul din figura, vom marca axa C, care este paralela cu hotarul XY al terenului si departata la o distanta de 97,5 cm de acesta (distanta dintre axa si limita terenului este precizata in planul de trasare).

Intindeti o sfoara (se poate utiliza si sarma de 1mm) intre cele doua colturi ale limitei terenului fata de care se aliniaza casa. Sfoara va fi orizontala si la nivel cu scandurile transversale ale caprelor.  In exemplul nostru, sfoara o vom intinde intre tarusii X si Y. Masurati de la sfoara XY distanta precizata in proiect (97,5 cm in cazul nostru).

Fig. 2 - Plan de trasare casa

Masuratoarea se va face in dreptul celor doua capre din axul C. Marcati cu creionul pe cantul scandurilor transversale ale celor 2 capre. Atentie! Ca sa faceti o masuratoare corecta, este obligatoriu folositi un vinclu. Bateti cate un cui in cantul  scandurii transversale a caprei unde ati insemnat cu creionul si intindeti o sfoara intre aceste cuie. Am figurat primul ax al casei (axul C).

4. Trasarea celei de-a doua axe,perpendiculara pe prima axa trasata (in exemplul nostru, vom marca axa 4, perpendiculara pe axa C pe care am trasat-o in etapa anterioara).

Conform planului de trasare din exemplu, stim ca distanta dintre axa 4 si coltul Y al terenului este de 497,5cm. Prin urmare, masuram de-a lungul sforii XY, intinsa pe limita terenului, distanta specificata de 487,5cm de la coltul Y si marcam cu carioca pe sfoara. Punctul marcat va reprezenta intersectia axei 4 cu hotarul XY.

Apoi, tinand vinclul cu o latura pe sfoara XY si cu varful dreptunghic in punctul anterior marcat cu carioca, transmitem axa 4 pe sfoara axei C (figura 3). Marcam cu carioca pe sfoara C si batem in pamant un tarus subtire in dreptul noului punct marcat (acesta reprezinta intersectia axei C cu axa 4). In figura 3 am notat acest punct cu P1. Apoi masuram in lungul axei C 400cm, si mai facem un marcaj – in desen P3. Urmatorul pas va fi sa trasam perpendiculara pe axa C, care va trece prin puntul P1 (aceasta perpendiculara va fi tocmai axa 4 a casei). Daca incercam sa trasam perpendiculara doar cu ajutorul vinclului erorile vor fi prea mari, de aceea vom folosi “metoda 3-4-5″ ilustrata in figura 3, al treilea pas.

Fig. 3 Trasarea unui ax perpendicular

5. Trasarea celorlalte axe si marcarea.

Odata trasate doua axe perpendiculare, trasarea celorlalte axe devine o sarcina mai usoara. Nu avedem decat sa repetam procedura de la pct. 4, ca sa obtinem figurarea in teren a  axului 3. Apoi, spre exemplu, masuram de la intersectia axelor C-4 si C-3 cate 325cm, pe axul 3 si 4, marcam cu carioca si avem practic 2 puncte prin care trece axul B – deci putem trasa si axul B. Astfel se va proceda pana la pozitionarea sforilor corespunzatoare tuturor axelor casei. Nu uitati sa verificati! orice dreptunghi facut de catre 4 axe trebuie sa aiba diagonalele egale(daca nu le are inseamna ca nu este dreptunghi si prin urmare casa nu este dreapta, deci trebuie sa refacem niste masuratori). Diferenta (eroarea) pe care eu o consider acceptabila intre diagonale este maxim 1cm. Marcati cu vopsea pe fiecare capra pozitia axei si numele acesteia.

Fig. 4 - Imagine de ansamblu a trasarii casei

6. Marcarea cotei +/-0,00

Am explicat mai sus ce inseamna cota +/-0,00. Marcarea ei se va face pe un reper despre care stim ca va ramane fix in timpul desfasurarii lucrarilor, si care nu se afla la distanta mare de amplasamentul constructiei noastre – spre exemplu: peretele unei cladiri vecine, un gard, un stalp de curent, etc.

In cazul in care cota din proiect este estimata fata de NMN, cota +/-0,00 va fi marcata de catre un specialist cu ajutorul instrumentelor topo.

Uneori, proiectantii isi iau ca referinta pentru cota +/-0,00, cotele unor elemente existente – de exemplu, nivelul carosabilului din fata terenului. In aceste cazuri se poate trasa cota +/-0,00 cu o nivela de santier sau, cel mai simplu, cu un furtun de nivel. Transmiterea nivelurilor cu furtunul este un procedeu simplu si suficient de precis, care are la baza principiul vaselor comunicante.

7. Verificari!!

Chiar daca ma repet, vreau sa subliniez importanta trasarii corecte si exacte a casei. De aceea recomand o verificare finala (chiar daca cladirea a fost trasata cu instrumente topo). Deoarece cele mai multe proiecte au axe situate pe doua directii perpendiculare, este simplu sa verificati paralelismul axelor masurand in distanta intr punctele de intersectie a acestora cu axele perpendiculare. De asemenea puteti estima daca doua sunt perpendiculare, masurand doua catete si ipotenuza si vazand daca se verifica teorema lui Pitagora.

Verificati de asemenea pozitionarea casei in teren. Orice modificare de la planul de situatie conduce practic, conform legii,  la incalcarea Autorizatiei de Construire iar intrarea in legalitate  este posibila doar in urma reautorizarii constructiei.